均价3.6万，人南一环的这个新盘值不值？

5月26日，人南一环（原四川省运动技术学校所在地）39亩项目对外公布了项目产品信息。

当年抽签拿到这块地的“中瑞天悦”换了一身新衣，以“新绿色置业”的身份，正式发布TGC新绿启境的“小目标”：以36000元/㎡的销售均价，500-800万的总价，“致献465位城市塔尖。”据置业顾问透露，项目将于本月底入市。

TGC新绿启境销售现场

(资料图片仅供参考)

地处人民南路与南一环交界处，来福士广场为邻，这样的黄金地段和“城市塔尖”的目标相比，看起来的确匹配。

但仔细看项目释放的产品信息：容积率3.0，6栋2梯4户、3梯3户的围合式建筑，产品建面约143-198㎡，近一半房源为160-168㎡的四房，似乎与项目定位的“塔尖藏品”不太匹配。

对“新绿色置业”而言，“TGC新绿启境”开启了企业的新篇，但在其公布产品规划后，迎来业内唏嘘声不断：“这一地段，配这一产品，可能并不合适。”

难得好地

房企梦寐以求的“富裕仗”

时间回溯到2022年4月，成都当年度的首次集中供地上，这宗位于人南一环（原运动技术学院）占地约39亩、容积率约3.0的地块，吸引了多家房企业抽签角逐。

据统计，2019年至今，南一环内外的住宅供应也仅有阳光城·檀悦、天府汇中心以及卓越·云门锦绣三个项目。当楼市“回归主城”声音嘹亮之时，该地块绝对担得起“稀缺”。在临拍的前一晚，记者还接到了国内一家擅长打造高端住宅项目的知名房企对该地块定位的电话客研。

在建的TGC新绿启境

最终，地块被名为“中瑞天悦”的公司抽中，成交楼面地价13600元/㎡，清水限价30500元/㎡。有近16900元/㎡的房地价差没有配建、没有无偿移交，清水限价跟周边区域价值匹配。毫无疑问，拿下人南39亩地块是很多开发商都想打的“富裕仗”，这是一宗谁中签谁赚钱的生意。

TGC新绿启境区位示意图

由于其项目特殊的地理位置，成都地产业界和关注城市中心物业的购房者都对其充满了期待。作为成都最早开发的区域，因综合因素南一环人南商圈前些年开发进展缓慢，但近一年时间伴随着城市更新步伐的加速，区域面貌也即将焕新。

最大的利好来自于省体所在位置规划的国际体育城的开工建设。今年2月，占地约130余亩、计划总投资45亿元，由省体育局、省体职院和武侯区国投共同打造的国际体育公园城开工，总建筑面积约28万㎡，由1栋超高层办公塔楼、1栋高层办公塔楼、1栋高层商业裙房及地下空间等组成。

国际体育城效果意境图

“新手”上场

带来了十年前的产品

土拍场上的幸运，让中瑞天悦这个成都楼市的新手吸引了众多关注。但从项目近期公开的产品信息来看，很确定，这个新手并不自信。

按照航空限高80米、建筑密度不超过20%的指标限定，项目围合式布局6栋21F和25F的高层建筑，共465户。以风车楼型点式排布，住宅主力建面约143-198㎡，在顶楼规划少量建面超过400㎡的特殊户型。

从总平图上可以看到，建面约143㎡、160㎡和168㎡所在的1、3、4栋，更临一环路，为2梯4户；建面约162㎡、198㎡的户型所在2、5、6栋为3梯3户。

TGC新绿启境总平及户型分布图

据项目置业顾问透露，首批次将推出2、3、4栋，共计225套房源，精装有3000元/㎡和6000元/㎡两种选择。“算下来建面约143㎡的户型总价约500万元，建面约168 ㎡的户型总价约在600万元左右，建面约198㎡的户型将在750-800万元之间。部分临一环路房源的总价会低一些。”

项目产品信息公开后，多位业内人士称，可能因为缺乏开发经验和流速提升（回款压力），开发商选择了看似安全的产品面积段和总价段，但这样的方法与土地的稀缺价值并不匹配。这在销售阶段会遇到高总价客户排斥，功能改善摸高的情形出现。

该项目之前，在中瑞天悦母公司的主营业务是医药、能源。其官网信息显示，新绿色药业是全国中药配方颗粒六家试点企业之一，其主要产品包含全智能发药机、中药饮片和治疗慢性胆囊炎的胆舒滴丸等。

图据：新绿色药业集团官网

在房地产领域，并不具备知名度和作品，此前在国宾板块、郫都、大邑以及云南腾冲等地开发过一些零星的项目，且交付量较小。

尤其在考验手艺的高端物业市场，该开发商的经验值几乎为“零”。或许意识到品牌影响力缺失这一点，今年3月，出现在“2023中国房地产百强企业研究成果发布会”上中瑞天悦，已包装上新的品牌名——新绿色置业。

为了立面颜值，牺牲产品“里子”

从公开的产品规划上看，品牌的换名，却依旧没能给开发商带来产品自信。

“开发商把力量都用在了公建化的玻璃幕墙外立面上。对于在这一地段，尤其单价来到36000元/㎡的项目来讲，这样先‘面子’再‘里子”的产品逻辑理论上是正确的，先保证楼型的外轮廓和最大化占尽城市景观资源。

TGC新绿启境外立面效果意境图

一位房企设计部负责人点评称，TGC新绿启境的问题在于，因过度强化外立面效果，放弃了户内空间的舒适度。呈现在当前产品上，最直观的反馈便在于多个维度上的“槽点”：

①近一半房源为两梯四户，户户有对视

根据目前公开信息显示，TGC新绿启境465户的总价都在500万+，但项目近一半的房源都为两梯四户。有房企人士点评称，只有极度自信的开发商才敢在高单价的项目中采用这种“刚需梯户比”。

TGC新绿启境沙盘图

新绿启境采用点式排布的风车楼型，最大的弊端在于，同楼层之间的对视。而该项目为追求外立面的美观，又大面积采用了玻璃幕墙。简言之，在自己家就可能看到隔壁邻居在追什么剧，缺失了高端住宅项目最在意的私密感。

②公摊较高，得房率低

去年以来，成都各家房企开始在建面约143㎡的户型上“卷”产品力，T2产品算上阳台等半面积空间，实得面积的公摊大多已做到约10%以内。

但从TGC新绿启境公开的产品信息看，受梯户比的影响，把阳台封进客厅后，公摊达到约21%。以至建面约143㎡的户型只做出套三的设计，而且每个房间的尺度还并不够宽敞。

TGC新绿启境建面约143㎡户型图

空间的局促，不单是在这一个户型上，已成为TGC新绿启境每个户型的“通病”。建面约198㎡户型中，主卧开间仅有约3.9米，进深约3.7米——这是什么样的概念？同一大区域，南二环十年前的项目紫檀，建面约185㎡的套四户型中，其两个卧室的尺度都比这一户型大。

一般而言，开间小会显得空间局促，进深短则会影响卧室功能的使用。以该项目168㎡的三个卧室为例，含墙体3米5的进深，安装完60公分的标准衣柜后，一个宽度1米8的床进去后，连放两个床头柜的空间都没有了。

TGC新绿启境建面约168㎡户型图

紫檀建面约185㎡户型图，图据：贝壳APP

③略显“鸡肋”的泳池

在建面约198㎡的户型中，开发商设计有一泳池。

从成都最早的大平层产品誉峰，到最新的锦江赋，都做了这一设计。但誉峰和锦江赋做泳池的户型面积都超过300㎡，在200㎡以下户型上做泳池，TGC新绿启境开创了成都市场先河。而当整体建面缩小近30%之后，泳池的大小也只有长约4米、宽约2.2米。

TGC新绿启境建面约198㎡户型图

这样的尺度显然让泳池略显“鸡肋”。一位看过项目的购房者就在社交平台上称，“只能考虑做鱼池或填成茶室”。甚至在网上还有网友给出了把泳池改成厨房，现在的厨房改成餐厅的设计方案。

回归主城背景下，谁该买新绿启境？

回归主城的声音渐起，在成都商报购房者俱乐部的粉丝群里，有粉丝咨询发哥对这个项目的看法和能不能买？

从地块的稀缺性来看，这本该是一个代表成都，揽获头部买家的顶流产品。

该宗地清水房限价为30500元/㎡，如果按照当前开发商对外传递的36000元/㎡的均价，这是目前成都主城新房的价格“天花板”之一。

什么可以支撑溢价？品牌和产品。但在新绿启境，品牌，是个新手。产品，吸引力不足。

在建的TGC新绿启境

近些年成都楼市的多个项目证明，当总价来到500-800万级时，客户不会相信情怀，只会做价值判断。那么新绿启境能带给买房人的到底是什么？

没有绝对的好房子，如果你是非常渴望市中心物业的自住购房者，能够接受它的产品，那么依然值得大胆入手。

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